套房置業(yè)者付須達(dá)到3成、2套房付須達(dá)到6成——這是國(guó)家對(duì)購(gòu)房房貸明確的規(guī)定。

2月20日，武漢盤龍城一樓盤正式推出“一成付實(shí)現(xiàn)購(gòu)房夢(mèng)想活動(dòng)”。購(gòu)房者用先繳納總房款的1成，余下部分由開(kāi)發(fā)商墊資，即可辦理貸款、網(wǎng)上簽約，購(gòu)房者須在正式交房前1個(gè)月之內(nèi)，無(wú)息償還2成付。“一成付”并非新招，早在兩年前已有開(kāi)發(fā)商采用。如今在樓市陷入低迷狀態(tài)時(shí)，開(kāi)發(fā)商再次啟用“一成付”策略，折射的是開(kāi)放商資金的緊張和庫(kù)存壓力，以此“變相”降價(jià)的手段能否救市？

53萬(wàn)新房需付5.3萬(wàn)元

允許購(gòu)房者“一成付”的項(xiàng)目名為翰林雅居，位于解放大道延長(zhǎng)線與漢口北大道交會(huì)處。

記者以購(gòu)房者身份咨詢?cè)擁?xiàng)目售樓部獲悉，客戶購(gòu)房時(shí)，需繳納1成付，開(kāi)發(fā)商會(huì)為客戶墊付另外2成付。然后向銀行申請(qǐng)總房?jī)r(jià)7成的貸款，待通過(guò)銀行審核，客戶即可完成網(wǎng)上簽約。“客戶需要在交房前1個(gè)月，償還開(kāi)發(fā)商的墊資。”售樓部人士告訴記者，目前項(xiàng)目有2個(gè)組團(tuán)分別在今年6月和年底交房。也是說(shuō)，客戶如果現(xiàn)在購(gòu)房，需要在4個(gè)月和10個(gè)月內(nèi)，付清所有付款。從這個(gè)角度看，一成付實(shí)質(zhì)是開(kāi)發(fā)商為客戶墊資，向銀行申請(qǐng)貸款。

以該項(xiàng)目117平方米、單價(jià)4500元的房源為例，總房?jī)r(jià)接近53萬(wàn)元。購(gòu)房者目前需繳納5.3萬(wàn)元的付即可購(gòu)房，并開(kāi)始償還貸款，但尚欠開(kāi)發(fā)商10.6萬(wàn)元的資金。

值得注意的是，“一成付”針對(duì)次置業(yè)者，而開(kāi)發(fā)商的墊資，無(wú)需客戶支付利息。去年年底，武漢也有樓盤推出“降低付1成”的概念，但是通過(guò)降總價(jià)，進(jìn)而名義上降低付。而上述樓盤，客戶需繳納1成付，即可網(wǎng)簽并完成貸款。

售樓人士向記者強(qiáng)調(diào)，這個(gè)1成付絕非定金，否則開(kāi)發(fā)商無(wú)法向銀行申請(qǐng)按揭貸款，銷售資金回不了籠，沒(méi)有任何意義。

從這個(gè)角度看，即使開(kāi)發(fā)商為客戶墊付了10.6萬(wàn)資金，但隨著銀行信貸37萬(wàn)資金到位，開(kāi)發(fā)商仍完成42萬(wàn)的回款，再減去10.6萬(wàn)墊資，也可到賬近31萬(wàn)。

“1成付”是否涉嫌違規(guī)？

本輪調(diào)控以來(lái)，政策面明確表示，套房貸款不能高于7成、2套房貸款不能超過(guò)4成，這意味著對(duì)應(yīng)的付低分別為3成和6成。“我們已經(jīng)注意到這種促銷方式。”武漢市房管局市場(chǎng)處人士表示，初步判斷，這是開(kāi)發(fā)商和客戶自行約定的付方式，里面可能涉及客戶向開(kāi)發(fā)商的借款。

不過(guò)上述人士同時(shí)強(qiáng)調(diào)，會(huì)進(jìn)一步核實(shí)相關(guān)情況。“關(guān)鍵要看客戶與開(kāi)發(fā)商是否簽訂了借款協(xié)議？是否在購(gòu)房合同上有明確約定？?jī)斶€開(kāi)發(fā)商墊資是否給客戶闡述清楚？如果客戶未按約定償還墊資會(huì)面臨哪些損失？這是我們比較關(guān)注的地方。”

類似于“分期付”涉及客戶、開(kāi)發(fā)商、銀行三方的法律關(guān)系，產(chǎn)生三個(gè)合同關(guān)系，任何一個(gè)出現(xiàn)糾紛，都會(huì)產(chǎn)生法律后果。“在購(gòu)房合同中，肯定會(huì)涉及到客戶與開(kāi)發(fā)商的借款合同。”上述個(gè)貸經(jīng)理認(rèn)為，假設(shè)客戶與開(kāi)發(fā)商未來(lái)購(gòu)房出現(xiàn)糾紛，也不影響償還開(kāi)發(fā)商墊付的資金。

多家樓盤加入變相降價(jià)隊(duì)伍

雖然“1成付”看似吸引眼球，但實(shí)際優(yōu)惠力度又有多大？“購(gòu)房者實(shí)際上是享受到開(kāi)發(fā)商提供的2成、4~10個(gè)月的免息貸款。”武漢科技大學(xué)金融研究所所長(zhǎng)董登新認(rèn)為。

仍以上述開(kāi)發(fā)商墊付10.6萬(wàn)元2成付為例，10個(gè)月免息貸款，能為客戶節(jié)省的利息，按現(xiàn)行貸款利率算，有5000多元。雖然實(shí)際優(yōu)惠可能不大，但記者統(tǒng)計(jì)，在付、降低房貸利息上做文章的樓盤不少。

當(dāng)江城各家銀行初顯套房回歸基準(zhǔn)利率的苗頭時(shí)，武昌一個(gè)正在銷售中的樓盤，卻宣稱可為購(gòu)房者執(zhí)行房貸9折利率。但據(jù)記者了解，并非銀行對(duì)這個(gè)樓盤網(wǎng)開(kāi)一面，而是開(kāi)發(fā)商計(jì)算10年期貸款，1.1倍基準(zhǔn)利率和0.9倍基準(zhǔn)利率，需要支付的利息差額，然后在總房?jī)r(jià)中減去這個(gè)差額。

既然都是降價(jià)，緣何不愿直接降，卻總要在貸款、利率上做文章？

“這其實(shí)跟開(kāi)發(fā)商送物業(yè)費(fèi)、裝修基金是一個(gè)道理。”中國(guó)指數(shù)研究院（華中）研究副總監(jiān)李國(guó)政認(rèn)為，直接降價(jià)容易引發(fā)老業(yè)主的反彈壓力，實(shí)際上武漢已有先例。而通過(guò)其他方式降低購(gòu)房人成本，顯得更為隱蔽，避免了前期業(yè)主的不滿。

另一方面，自去年以來(lái)隨著多次加息，以及銀行不斷抬高房貸利率上浮幅度，不斷吞噬開(kāi)發(fā)商部分讓利的優(yōu)惠，甚至加重購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。開(kāi)發(fā)商貼息、墊資主打“貸款”牌，既避免潛在客戶對(duì)降價(jià)的無(wú)限期待，又暗中提高其支付能力。

資金自我松綁是樓市解藥還是毒藥？

“我認(rèn)為不會(huì)出現(xiàn)這種大面積風(fēng)險(xiǎn)。”董登新認(rèn)為，一成付是嵌入了購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間的借款協(xié)議，但銀行仍舊會(huì)按照正常審核程序向客戶發(fā)放貸款。這意味著缺乏支付能力的客戶，仍舊無(wú)法通過(guò)貸款購(gòu)房。

對(duì)此，上述銀行人士也表示，無(wú)論客戶實(shí)際支付幾成付，均不涉及貸款審核條件的變化。出現(xiàn)斷供多是因?yàn)榉績(jī)r(jià)跌幅超過(guò)了付比例，即使他付有1成，目前武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)還是比較穩(wěn)定的，要出現(xiàn)超過(guò)10%的跌幅很難。

雖對(duì)于銀行不會(huì)產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，但并不意味著對(duì)購(gòu)房人沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。

通過(guò)開(kāi)發(fā)商墊資，購(gòu)房人實(shí)際需簽訂房屋買賣合同和借款合同，且各個(gè)合同相對(duì)獨(dú)立。假設(shè)購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商在房屋買賣上出現(xiàn)糾紛，但并不影響償還開(kāi)發(fā)商墊資，否則可能無(wú)法收房。而若無(wú)法按規(guī)定償還貸款，也可能面臨銀行收回房產(chǎn)。

中房指數(shù)院武漢分院院長(zhǎng)朱戈認(rèn)為，潛在的風(fēng)險(xiǎn)很大，一成付購(gòu)房者在資金不足的情況下，透支未來(lái)的購(gòu)買力，如果購(gòu)房者連付三成發(fā)愁，能保證將來(lái)按時(shí)還款給開(kāi)發(fā)商和銀行嗎？很容易形成壞賬，銀行的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大，開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)也不少。

對(duì)此，董登新建議，雖然付比例不高，但購(gòu)房人一定要從自身的財(cái)務(wù)情況出發(fā)，判斷自己是否有能力購(gòu)房，別為一時(shí)誘惑陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。